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Aktuelles: Grundsteuerreform bringt enorme Herausforderungen 27. Juni 2019

Mit einem Gesamtvolumen von jährlich rund 14,8 Milliarden Euro ist die Grundsteuer eine der wichtigsten Einnahmequellen der Kommunen, um Daseinsvorsorge und Investitionen in die örtliche Infrastruktur zu finanzieren. Bis heute bemisst sie sich am Einheitswert. Ausgehend von den Verhältnissen des Jahres 1964 (in den alten Bundesländern) und 1935 in den neuen Bundesländern war er die Basis für alle steuerlich motivierten Bewertungen von Immobilien. Dabei sollte er planmäßig alle sechs Jahre aktualisiert werden, was allerdings nie geschehen ist. Seit 1974 diente der Einheitswert nicht nur für die Grundsteuer, sondern auch für immobilienbezogene Komponenten der Erbschaft- (bis 1995), Gewerbekapital- (bis 1997) und Vermögensteuer (bis 1996) sowie die Berechnung gewerbesteuerlicher Kürzungen. Der zunehmende Bedeutungsverlust, insbesondere mit dem Ende der Erhebung von Vermögensteuer, war stets auf Interventionen des Bundesverfassungsgerichts zurückzuführen.

 

Das Bundesverfassungsgericht hat die derzeitigen Grundsteuerregelungen in den alten Bundesländern im April 2018 für verfassungswidrig erklärt. Der Gesetzgeber muss daher bis zum 31. Dezember dieses Jahres eine Neuregelung treffen und bis Ende 2024 umsetzen. Dazu sind rund 36 Millionen Grundstücke neu zu bewerten. Dies wird nicht nur für die Finanzverwaltung eine enorme Herausforderung, sondern auch für die Steuerpflichtigen.

 

Derzeitiger Stand der Reform

Ein Anfang April dieses Jahres vom Bundesfinanzministerium veröffentlichter Referentenentwurf sieht die erstmalige Neubewertung zum 1. Januar 2022 vor, auf deren Grundlage die Grundsteuer ab 2025 festgesetzt werden soll. Danach wird die Bewertung dann alle sieben Jahre weitgehend automatisch aktualisiert.

 

Das Grundsteuermodell des Entwurfs ermittelt in einem ersten Schritt den Wert einer Immobilie, und zwar vor allem anhand des Bodenwerts und der durchschnittlichen Miete am jeweiligen Standort:

  • Ähnlich wie bisher ergibt sich der Wert unbebauter Grundstücke aus der Multiplikation der Fläche mit dem aktuellen Bodenrichtwert.
  • Bei vermietetem Wohnraum soll vorrangig ein vereinfachtes Ertragswertverfahren auf Basis einer pauschalierten Nettokaltmiete angewandt werden. Hierfür wird auf Daten des Statistischen Bundesamtes, aufgegliedert nach Grundstücksarten, Wohnflächengruppen und Gebäudealtersgruppen, zurückgegriffen. Je nach Art des Grundstücks gestaffelte Bewirtschaftungskosten mindern diese Bewertungsbasis. Über einen Bodenwertanteil wird ebenfalls die Lage des Grundstücks eingepreist.
  • Für gewerblich oder gemischt genutzte Immobilien soll sich die Bewertung künftig an der tatsächlich vereinbarten Miete oder, wie im Fall selbstgenutzter Grundstücke, an der üblichen Miete orientieren. Lässt sich diese nicht ermitteln, greift ein vereinfachtes Sachwertverfahren, das sich unter anderem auf typisierende Regelherstellungskosten und einen Bodenwert stützt.


Neben Teilfragen der Ertragsbewertung, die von einigen Bundesländern noch nicht mitgetragen werden, dürfte noch Nachbesserungsbedarf im Zusammenhang mit nachgewiesenen abweichenden Verkehrswerten (z.B. bei Bewertung durch externe Gutachten) bestehen. Insoweit soll aber demnächst wohl eine Einigung erzielt werden.

 

In einem zweiten Schritt wird der Grundstückswert wie bisher mit der Steuermesszahl multipliziert. Diese soll radikal auf 0,00034 gesenkt werden, um das Aufkommen der Grundsteuer stabil zu halten, und insbesondere für sozial gebundenen Wohnraum noch einmal pauschal verringert werden. Im dritten Schritt kommt dann der jeweilige kommunale Hebesatz hinzu.

 

Dabei stehen sowohl das gesetzliche Rahmenwerk als auch die Frage der Aufkommensneutralität zurzeit in der Diskussion. Nicht zu vernachlässigen ist darüber hinaus die Frage nach den geeigneten Datengrundlagen.

 

Gewaltiger Aufwand steht bevor

Die entsprechend erforderliche Neubewertung sämtlicher Grundstücke in Deutschland wird eine Sisyphusaufgabe, auch wenn die jeweilige Immobilienart, tatsächlich vereinbarte Mieten, Wohn- oder Nutzflächen und das Alter der Gebäude im Einzelfall leicht zu bestimmen sind. Und wo die erforderlichen Daten nicht unmittelbar vorliegen und daher erst noch zusammengestellt werden müssen, steigt der Aufwand rasch an – insbesondere bei größeren Immobilienbeständen.

 

Auch wenn – für den einfachsten Fall der Bewertung – Mietspiegeldaten und Bodenrichtwerte weitgehend online verfügbar sind, müssen hier bei überregionalen Immobilienbeständen angesichts unterschiedlicher Datenbestände und -strukturen in den einzelnen Bundesländern einige Systembrüche überbrückt werden. Hinzu kommt die Aufbereitung von Ertragswertkomponenten wie beispielsweise Eckdaten aus Mietverträgen, Mietspiegeldaten und gegebenenfalls untypischen Bewirtschaftungskostenstrukturen. Ferner bleibt zu bedenken, dass seit der letzten Bestandsaufnahme (1964 bis 1974) viele Veränderungen im Baubestand wegen „Geringfügigkeit“ unberücksichtigt geblieben sind. Denn soweit die Finanzämter keine „Wertfortschreibungen“ nach altem Recht bearbeitet haben, liegen auch dort stark veraltete Daten vor. Ein Risiko, welches viele Immobilieneigentümer bei Unkenntnis der dem Finanzamt bekannten Daten schnell aus der Steuerehrlichkeit herausfallen lassen kann.

 

Zusammenfassend werden sich weite Teile der Grundsteuerreform nur dann bewältigen lassen, wenn man auf mehrere Informationsquellen zugreifen kann. Die Einbeziehung von Steuerexperten ist hier dringend angeraten.

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